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高力國際_華東H12018上海物業市場回顧與展望_2018.8_4頁
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資料類型 物業綜合
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上傳時間 2019-6-21
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增長6.9%,至人民幣1.56萬億元(2400億美元),增 速與2017年全年保持一致。2018年上半年上海第三產業 增加值增速超越全市GDP,同比增長為7.4%,占全市 GDP的比重達69.2%。第三產業的穩定增長有力地支撐 了上海寫字樓和商務園區市場的租賃需求。2018年上半年上海社會消費品零售總額同比增長7.7%, 較同期國內GDP增速快0.8個百分點。其中,網絡零售 額占比11.4%。同期,人均可支配收入同比增長7.4%, 至人民幣34,352元(5,205億美元)。社會消費品零售的 穩定表現對零售物業及物流市場的發展具有積極的作用。零售物業大宗交易活躍 寫字樓 仍受市場追捧2018年上半年上海投資物業市場交投活躍。期間共錄得 33宗整售交易,累計成交金額為人民幣449億元(68億 美元)。寫字樓物業依舊是市場交投的重心,其大宗交易 金額占全市總量的40%。內資人民幣基金和外商投資機構 不斷尋找能產生穩定現金流的項目。此外,4月上海市政 府還出臺了關于打造國際消費城市的愿景目標,將有助于 提升現有業態組合及購物體驗度。受此利好影響,2018 年第二季度零售物業受到了投資者極大地關注,季內共錄 得五宗整售交易。 甲級寫字樓:穩健需求推動空置 率下降2018年上半年,上海核心區甲級寫字樓市場有三個新項 目交付入市,合計建筑面積約25.3萬平方米(272萬平 方英尺)。上海核心區甲級寫字樓總存量由此半年環比和 同比分別增長3.6%和8.7%,至約727萬平方米(7,830 萬平方英尺)。圖表二: 2018年上半年上海核心區甲級寫字樓新增 供應項目項目名稱 區域 寫字樓供應面積 (平方米)博華廣場 靜安 127,349富匯大廈 陸家嘴 46,200陸家嘴金融中心 陸家嘴 48,000數據來源:高力國際研究部穩健的經濟增長為上海優質寫字樓市場提供了穩固的需求 基礎,上半年核心區凈吸納量達45.6萬平方米(491萬 平方英尺),同比增長18.4%。金融、專業服務、貿易、 TMT以及靈活辦公為主要需求來源。其中領先的的靈活 辦公持續在甲級寫字樓中擴張,上半年的凈吸納量約占核 心區整體的17.5%。在穩健需求的助推下,上半年核心區平均空置率環比大幅 下降3.3個百分點,但強勁的凈吸納量推動平均租金環比 增長1.3%,至人民幣10.36元(1.56美元)每天每平方 米。次中心區市場方面,2018年上半年共有七個項目交付入 市。這些項目為上海次中心甲級寫字樓市場帶來合計35.4 萬平方米(381萬平方英尺)的新增供應,并使總存量環 比或同比推升8.4%與27.0%至455萬平方米(4,900萬 平方英尺)。需求方面,上半年凈吸納量錄得37.2萬平 方米(400萬平方英尺),雖環比下跌14.9%但同比大幅 增長77.6%。次中心區上半年整體空置率由此環比或同比 分別下降2.4或2.0個百分點至23.9%。 CBD區域 空置率 環比 同比 租金(人民幣元每平方米每天)環比 同比全市 10.6% 3.3 pps 2.3 pps 10.36 1.3% 0.1%浦西 9.3% 4.9 pps 2.9 pps 9.46 3.2% 1.6%浦東 12.3% 0.9 pps 1.3 pps 11.66 1.1% 1.0%圖表三: 2018年上半年上海中央商務區甲級寫字樓空置率及租金表現(分區域)數據來源:高力國際研究部 3 高力展望 | 2018年7月26日 | 上海 | 2018年上半年物業市場回顧與展望 | 高力國際圖表四: 2018年上半年上海次中心甲級寫字樓新增 供應項目項目名稱 區域 寫字樓供應面積(平方米)科創國際T1 楊浦 28,929君庭廣場 楊浦 24,120豐樹商業城F,G,H棟 閔行 101,963東航濱江 徐匯濱江 62,000置匯旭輝廣場 浦東 26,317上海世茂大廈 浦東 24,000晶耀前灘5號樓 前灘 41,390數據來源:高力國際研究部平均租金環比或同比分別上漲5.0%或4.4%至人民幣6.66 元(1.00美元)每天每平方米,反映了區域中商務氛圍的 不斷成熟與業主對未來的樂觀預期。短期來看,高力國際預期下半年核心區將有約30萬平方 米的新增供應入市,將年末總存量抬升至約758萬平方米 (8,160萬平方英尺)。核心區平均空置率由此預計將被 推高至約12.0%,然而在穩定需求的支撐下,租金預計在 展望未來,核心區2019年供應量仍將保持充裕,但將于 2020年放緩。2019至2022年總體供應量約為175萬平 方米(1,888萬平方英尺)。考慮到經濟基本面應保持健 康,高力國際預計核心區整體空置率將在2018年后逐年 下降,至2022年降至約9%;而同期租金將穩健走高, 年均增長率約保持在2%左右。商務園區:穩定需求推動租金加 速上漲上海商務園區市場在2018年上半年表現活躍,凈吸納量 達36.9萬平方米(400萬平方英尺)。科技、金融和專 業服務領域的企業繼續在商務園區租賃市場上扮演重要角 色。除了這些傳統的租賃主力,醫療健康產業明顯擴大了 對商務園區物業的租賃需求。圖表五: 2018年上半年上海商務園區市場主要租賃 交易案例租戶 物業名稱 區域 承租面積(平方米)AMD 凱瑞大廈 張江 20,000IBM 科創園 張江 17,000商湯科技 新洲大樓 漕河涇 22,000美年大健康 海豚灣一期 張江 5,600云端齒科 海豚灣一期 張江 5,000醫院研發中心 市北醫研中心 閘北 27,200數據來源:高力國際研究部在穩定需求的帶動下,2018年上半年上海商務園區市場 的平均租金半年環比上漲2.3%或同比上漲3.5%至人民幣 4.27元(0.65美元)每天每平方米。租金增長明顯加 速,單季增長率在2018年第二季度達到自2017年第二 季度以來的最高水平。閘北受到高于市場平均租金的新項 目帶動,半年環比租金增長率居各子市場之首 (3.7%),位居第二和第三的分別是漕河涇(3.2%)和 張江(2.5%)。服務業的發展和商務園區交通便利性的提升是推動上海商 務園區物業需求增長的兩個關鍵因素。我們預計,在上海 著力實現全球科創中心發展目標的背景下,積極的市場基 本面仍將持續。與此同時,地鐵網絡的擴展將繼續利好上 海商務園區物業市場。上海地鐵13號線三期將于今年11 月開通,屆時將極大提升張江中區的交通可達性,并帶動 對周邊商務園區物業的需求。2018年下半年,只有三個新項目計劃入市,其中兩個在 漕河涇,一個位于金橋。新增供應將大幅下降至17萬平 方米(183萬平方英尺),只有上半年新增供應量的 29%。展望未來,高力國際預計穩定的需求和有限的新增 供應將有利于空置率的降低,并推高平均租金。 4 高力展望 | 2018年7月26日 | 上海 | 2018年上半年物業市場回顧與展望 | 高力國際零售物業: 體驗類品牌持續擴張2018年上半年,上海零售物業市場保持穩定。僅有一個 大融城新項目在大寧開業,其面積為14萬平方米(150 萬平方英尺),入駐率高達90%。全市核心區域與非核心 區域零售面積的比率保持在25:75。2018年上半年強勁的 市場需求支撐了零售物業租賃市場的發展。整體市場凈吸 納量為332,000平方米(360萬平方英尺),全市空置率 半年環比下降3.1%,達到9.5%。體驗式消費繼續成為2018年上半年的購物趨勢。共享健 身和書店品牌,如超級猩猩,鐘書閣持續擴充規模。生活 精品及新能源汽車業態進駐購物中心為新興趨勢,小米的 附屬生活品牌有生品見在上海萬科七寶廣場開設了第一家 線下商店。核心區域平均租金(不包括新增供應量)半年環比提高 2.2%,達到56.9元(8.6美元)每天每平米,非核心區域 半年環比提高0.3%,達到27.1元(4.1美元)每天每平 米。納入2018年上半年新增供應,全市整體租金半年環 比下降0.9%,達到34.0元(5.1美元)每天每平米。盡 管新增供應的入市以及優質市場現有項目的持續業態調整 和整修,強勁的市場需求支撐市場租金維持小幅波動。2018年下半年零售物業市場趨于活躍。預計將有超過10 個項目入市,新增供應量超過120萬平方米(1,350萬平 方英尺),包括陸家嘴中心L+Mall、世紀匯、外灘金融中 心、中信泰富陸家嘴濱江金融城(船廠1862及尚悅東廣 場)等。在預計的新供應中,將有超過90萬平方米 (1,020萬平方英尺)的新項目落戶非核心區域。隨著 2018年下半年大量新供應的到來,我們預計空置率將適度 增長,而受大部分新增供應位于非核心區域,且其租金通 常低于該市平均水平的影響,全市整體租金將適度下降。物流:強勁需求與有限供應 支撐租金增長2018年上半年,上海甲級物流倉儲市場合計新增面積近 17萬平方米(183萬平方英尺),總存量擴增至585萬 平方米(6,290萬平方英尺)。盡管有新增供應,上海甲 級物流倉儲市場仍處于供應短缺。甲級物流倉儲市場需求保持強勁,但全市可租賃面積十分 有限。同時,因兩個新項目對租戶有落稅要求,所以入駐 率較低。因此,全市2018年上半年凈吸納量僅錄得13.6萬 平方米(146萬平方英尺),空置率同比下降3.8個百分 點,但環比上升0.3個百分點,至7.8%。就子市場而言, 奉賢因新項目導致空置率最高,為36.2%,其次為浦東機 場(20.3%)上海甲級物流倉庫平均租金同比或環比分別上漲11.3%和 5.3%至人民幣1.46元(0.22美元)每天每平方米。有限 的可租賃面積使業主具有較強的議價能力并上調租金。就 子市場而言,普陀與青浦區域倉庫上半年租金漲幅較為顯 著。2018上半年投資市場保持活躍,外資和內資投資者聯合 物流開發商設立基金以收購優質資產。期內主要投資交易 如下: 萬科于上海收購七個物流倉庫。 易商紅木集團ESR獲得京東3.06億美元(人民 幣19.9億元)投資。 普洛斯設立人民幣100億元(15.3億美元)的股 權基金擬投資物流相關領域。高力國際預測2018年下半年將有近50萬平方米(538萬 平方英尺)的新增供應入市。盡管需求受新增供應所帶 動,凈吸納量增加,但因部分項目有落稅要求,需要更多 的去化時間,我們預測空置率將上升至9%-11%。就租金 而言,我們預測下半年將繼續環比上漲2%-3%。2019- 2020年,租金繼續上漲, 但漲幅放緩至5%左右。Copyright2018 Colliers International.The information contained herein has been obtained from sourcesdeemed reliable. While every reasonable effort has been made to ensureits accuracy, we cannot guarantee it. No responsibility is assumed for anyinaccuracies. Readers are encouraged to consult their professionaladvisors prior to acting on any of the material contained in this report.For more information: Tammy TangCo-Head | Managing Director | ChinaHead of Industrial | China +86 21 6141 [email protected] HaskinsExecutive DirectorResearch | Asia+852 2822 [email protected] Dave ChiouSenior DirectorResearch | China+86 21 6141 3590 [email protected] ChenDirectorResearch | East China+86 2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